LOCATION NUE, LOCATION MEUBLEE: LES DIFFERENCES

La fiscalité

Location meublée 

 vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). En tant que bailleur, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel et si vos recettes locatives ne dépassent pas 23.000 € / an, ni 50 % de vos revenus globaux.

Ce statut vous offre deux options : en micro-BIC, vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes. Sinon, vous êtes imposé au réel avec la possibilité de diminuer vos recettes via la déduction de charges et d’amortissements.

Nouveau : la loi de finances 2018 a modifié le plafond des revenus pour permettre à un plus grand nombre de se positionner sous le régime simplifié micro-BIC : celui-ci grimpe de 33.200 € à 70.000 €.

Location nue : vous percevez alors des « revenus fonciers ». Vous avez le choix entre le régime du micro-foncier qui vous permet de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives ou le régime réel, avec possibilité de déduire vos charges.

La fiscalité de la location meublée est plus intéressante puisqu’en micro-BIC, elle permet de ne payer des impôts que sur 50 % des recettes locatives, au lieu de 70 % dans le cadre du micro-foncier de la location nue. De plus, le mécanisme des BIC permet d’amortir le bien loué, contrairement à celui des revenus fonciers.

Quelle est la durée du bail ?

Location meublée : les baux des locations meublées sont d’une durée d’un an renouvelable, ou de 9 mois non-renouvelable, correspondant à l’année scolaire si le locataire est étudiant.

A noter que le récent projet de loi sur le logement, « ELAN », envisage d’autoriser des baux de très courte durée (à ne pas confondre avec les baux de location saisonnière, au statut spécifique) aux étudiants et aux jeunes actifs.

Location nue : dans les locations non meublées (nues), les locataires signent un bail « 3-6-9 », c’est-à-dire de 3 ans et renouvelable.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Location meublée : le montant du dépôt de garantie à fournir est équivalent à 2 mois de loyer charges non comprises.

Location nue : dans ce cas le dépôt de garantie est équivalent à 1 mois de loyer hors charges.

Quel est le délai de préavis ?

Location meublée : pour rompre un bail, le propriétaire-bailleur n’a que 3 mois de préavis à donner à son locataire avant l’échéance du bail. Si la rupture du bail est à l’initiative du locataire, ce dernier doit envoyer un préavis d’1 mois à son propriétaire.

Location nue : Pour récupérer son bien, le bailleur d’une location nue doit se justifier. Il ne peut donner congé au locataire que pour habiter le logement lui-même, le louer à un membre de sa famille ou le vendre. Le préavis à fournir au locataire est de 6 mois. Le préavis de départ à l’initiative du locataire, lui, est de 3 mois dans une location non meublée ou de 1 mois dans certains cas.

Quel est le coût du logement pour le propriétaire ?